Forward-Darlehen

Das Wichtigste in Kürze

Durch ein Forward-Darlehen fixieren Sie das heutige Zinsniveau für eine spätere Anschlussfinanzierung und schaffen so Planungssicherheit.

Diese Strategie ist vor allem in einer Phase moderater Konditionen vorteilhaft, um sich vor steigenden Marktzinsen zu schützen.

Bereits bis zu 66 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung ist der Abschluss dieser speziellen Vorab-Finanzierung möglich. Banken berechnen hierfür eine Prämie in Form eines Zinsaufschlags, der im Mittel bei etwa 0,25 Prozent pro Jahr Wartezeit liegt.

Beachten Sie bitte, dass der Vertrag bindend ist und die Kreditabnahme auch dann erfolgen muss, wenn die Zinsen am Markt fallen sollten.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Definition: Ein Forward-Darlehen stellt ein effektives Instrument für Ihre Anschlussfinanzierung dar. Hiermit profitieren Sie frühzeitig von den gegenwärtigen Konditionen und sichern sich einen festen Zinssatz für einen Zeitraum, der bis zu 66 Monate in der Zukunft liegt. Immobilienexperte Marco Möller betont die strategische Relevanz: „Diese Finanzierungsform bietet Eigentümern volle Planungssicherheit und schützt vor dem Risiko künftiger Zinssteigerungen.“ Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass während der gesamten Vorlaufzeit keinerlei Bereitstellungszinsen erhoben werden. Diese Lösung richtet sich gezielt an Darlehensnehmer, die bestehende Immobilienfinanzierungen absichern möchten, deren reguläre Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft.

Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Die Rentabilität eines Forward-Darlehens wird maßgeblich durch die künftige Zinsentwicklung und die verbleibende Laufzeit bestimmt. Eine Vereinbarung ist vor allem dann ratsam, wenn folgende Faktoren zutreffen:

Das Ende Ihrer aktuellen Sollzinsbindung liegt noch 6 bis 66 Monate in der Zukunft.
Sie möchten sich proaktiv gegen das Risiko künftig steigender Marktzinsen absichern.
Höchste Planungssicherheit und stabile Raten für Ihre Finanzierung haben für Sie Priorität.

In der Beratungspraxis erweist sich ein Forward-Darlehen meist 12 bis 24 Monate vor Ablauf als sinnvoll. In diesem Zeitraum bleibt der Zinsaufschlag moderat, während Sie bereits von hoher Kalkulationssicherheit profitieren.

Bei der Kalkulation Ihrer Kredithöhe sollten Sie berücksichtigen, dass die Bank einen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit erhebt. Dieser richtet sich nach der Dauer bis zum Start der Anschlussfinanzierung: Ein früherer Abschluss bedeutet mehr Sicherheit, führt jedoch zu höheren Gebühren. Es ist daher essenziell, die Restschuld zum Ablösezeitpunkt genau zu bestimmen und den Preisaufschlag gegen das Risiko steigender Marktzinsen abzuwägen. In einem Beratungsgespräch analysieren wir gemeinsam, welche Darlehenshöhe und welcher Vorlaufzeitraum für Ihre individuelle Situation am wirtschaftlichsten sind.

Ebenso beeinflusst die Dauer der neuen Sollzinsbindung die Konditionen: Eine längere Phase der Zinssicherheit führt zu einem moderaten Aufschlag auf die Basisrate. So ist ein Forward-Darlehen über 10 Jahre meist kosteneffizienter als eine 15-jährige Bindung, da die Bank bei längeren Zeiträumen ein höheres Zinsrisiko kalkuliert.

Als Faustregel gilt: Diese Option ist wirtschaftlich, wenn die künftigen Marktzinsen stärker steigen als der gezahlte Zinsaufschlag für die Sicherheit der vorzeitigen Fixierung.

Vom Prinzip her ähnelt ein Forward-Darlehen einem klassischen Annuitätendarlehen. Sie zahlen eine monatliche Rate, die durch die feste Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hinweg stabil bleibt. Das Besondere ist der frühe Zeitpunkt des Vertragsschlusses: Bereits bis zu 66 Monate vor dem Ende Ihrer jetzigen Zinsbindung können Sie sich aktuelle Konditionen für die Zukunft sichern. Damit schützen Sie sich effektiv vor potenziell steigenden Marktzinsen beim Abschluss der Anschlussfinanzierung. Sobald die Vertragslaufzeit Ihres alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen automatisch zur Ablösung ausgezahlt und führt Ihre Immobilienfinanzierung nahtlos fort.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

So läuft der Prozess eines Forward-Darlehens ab:

Vorlaufzeit: Sie sichern sich den neuen Kredit bis zu fünfeinhalb Jahre vor dem Ende Ihres aktuellen Vertrages. Für diese Sicherheit berechnen Kreditinstitute einen Zinszuschlag. Dieser steigt an, je früher Sie die Vereinbarung vor dem eigentlichen Starttermin treffen.

Auszahlung: Sobald die Zinsbindung Ihrer bisherigen Baufinanzierung beendet ist, wird das frische Kapital aus dem Forward-Darlehen bereitgestellt.

Ablösung der Altschulden: Mit der gezahlten Summe begleichen Sie die restliche Schuld Ihres alten Kredits vollständig und termingerecht.

Neustart: Ab jetzt gilt Ihr neuer Vertrag zu den damals reservierten Konditionen. Es beginnt eine neue Phase der Zinssicherheit, in der Sie die verbleibende Restschuld durch monatliche Raten wie gewohnt tilgen.

Dank eines Forward-Darlehens können Sie bereits Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung handeln. So reservieren Sie sich die aktuellen Marktzinsen frühzeitig für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung.